Возникновение и изменение прав на недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Возникновение и изменение прав на недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Основания возникновения прав на недвижимость
     Современное общество не мыслит своего процветания и развития без удовлетворения определенных социальных потребностей и благ, которые в свою очередь позволяют обеспечить определенный уровень жизни членов нашего сообщества, отсюда возникает закономерная потребность в приобретении таких ценностей и в частности, различной недвижимости. Желание и стремление отдельных субъектов гражданского оборота обладать недвижимостью единолично, иметь гарантии безопасного владения без посягательств третьих лиц на данные объекты, т.е. приобретать абсолютное господство над конкретными материальными ценностями проецирует необходимость законодательного закрепления данного правомочия субъекта путем установления такого титула как право собственности.
     Современное гражданское и земельное законодательство Российской Федерации регламентирует обширную систему юридических фактов, на основании которых возникает (приобретается) право собственности на недвижимые объекты (жилые помещения, земли и т.д.) (в частности детально данные факты регламентированы в главе 14 ГК РФ).
     В научной литературе общая совокупность таких юридических фактов, опосредующих возникновение/приобретение у конкретного субъекта абсолютного права на недвижимость, именуется основанием или способом возникновения права собственности.
     Что касается терминологических аспектов, то единого мнения среди ученых и специалистов в области цивилистики в отношении соотношения содержания понятий «основание» и «способ», на сегодняшний день не существует. Как и во многих вопросах, касающихся терминологического аппарата в области исследования недвижимости, в данном моменте также отсутствует единообразное понимание данных категорий, и по сути каждый автор, ученый, специалист и практический деятель по своему определяют данные категории.
     Некоторые авторы и ученые полагают, сто между такими категориями как «основание» и «способ» приобретения права собственности нет принципиального отличия, по крайней мере, такое разграничение не имеет практического значения и для того, чтобы углубляться в терминологические дебри поиска оснований для их опосредования нет веских аргументов1. 
     Такие же авторы как М.Ю. Бубнов, И.А. Киселев, И.С. Тарарышкина, Н.И. Огнева и др., наоборот полагают, что рассматриваемые понятия следует уметь отличать друг от друга. В своих работах они указывают, что «под основанием приобретения права собственности следует понимать юридические действия либо события, а под способами приобретения права собственности фактические действия, указанные в законе»2.
     В целом полагаем, следует согласиться с той точкой зрения, что разделяет данные понятия и наполняет их различным содержание, отличным друг от друга.
     В рамках настоящего диссертационного исследования хотелось бы более детально и подробно рассмотреть такие основания и способы приобретения права собственности на недвижимость как: 
     1) Первоначальные способы приобретения прав на недвижимость: создание объекта недвижимости, реконструкция, приобретательная давность, а также рассмотреть нюансы приобретения права собственности на самовольные постройки);
     2) Производные способы приобретения прав на недвижимость: различные сделки, на примерах таких сделок как купля-продажа, дарение, мена, приватизация, а также рассмотреть спорные вопросы, касающиеся договора долевого участия.
     Полагаем, именно данные виды выступают наиболее распространенными в гражданском обороте и актуальными для всех заинтересованных в данном вопросе субъектов. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Основы правового режима такого вида недвижимого имущества, как самовольная постройка, определяются ст. 222 ГК РФ. В ней же предусматривается возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот.
     По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Вместе с тем нельзя не обращать внимание на тот факт, что, являясь объектом недвижимого имущества, самовольная постройка объединяет в себе серьезные денежные инвестиции, поэтому с точки зрения экономики целесообразность уничтожения таких построек подвергается значительным сомнениям. Наличие противоречий в интересах застройщика-нарушителя, с одной стороны, и граждан, чьи права были нарушены возведением самовольной постройки, - с другой, а также желание одной из сторон конфликта вовлечь незаконный объект в сферу гражданского оборота определяют их взаимное стремление к достижению баланса интересов посредством комплексной правовой регламентации возникших отношений. В связи с этим законодатель использует специальные правовые конструкции, позволяющие ввести в гражданский оборот незаконно созданные строения и признать на них право собственности3.
     В соответствии с указанной ст. 222 ГК РФ права на самовольную постройку могут быть оформлены на владельца земельного участка, на котором осуществлено незаконное строительство. Таким образом, лицо, обладающее землей на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, становясь новым законным собственником объекта недвижимости, должно возместить определенные судом расходы на строительство лицу, осуществившему постройку.
     Однако данное право ни при каких обстоятельствах не будет признано в случае, если такой объект строительства несет угрозу жизни и здоровью граждан или нарушает права и охраняемые законом интересы каких-либо лиц.
     Таким образом, закон однозначно исходит из приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства. Реализация принципа единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, безусловно, способствует стабильности гражданского оборота.
     Важно иметь в виду, что судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку представляет собой исключительный метод защиты права. Его успешное применение возможно только в случае, если лицо, претендующее на незаконный объект строительства, по не зависящим от него причинам не смогло соблюсти предусмотренную в законе процедуру оформления правоустанавливающих документов на объект строительства, однако им были соблюдены все необходимые строительные правила и нормативы4.
     Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке при соблюдении следующих условий: истец имеет право на земельный участок; существование нового объекта недвижимости не создает угрозу жизни, здоровью, правам и свободам граждан; истцом соблюдены все предусмотренные в законе градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы. Если же хотя бы одно из указанных требований не соблюдено, к незаконной постройке будут применены последствия, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть запрет распоряжения строением и его снос.
     И в отношении самовольной постройки, и в отношении другого имущества, в том числе речь идет о недвижимости одним из оснований приобретения права собственности может служить институт приобретательной давности, рассмотрим данные вопросы более детально.
     Приобретение права собственности на основании давности владения объектом недвижимости представляет собой довольно сложный правовой институт со своей спецификой и многочисленными проблемными аспектами. Однако сложность данного института не умаляет его принципиальной социально-экономической важности и значения. Юридическая конструкция приобретательной давности несет важнейшее правовое значение не только с позиции социальных правоотношений (разумеется, в первую очередь данный институт направлен на защиту добросовестных владельцев недвижимости, однако это не единственное его назначение), но и с позиции необходимости дальнейшего правового развития данной конструкции, а также совершенствования и приведения в соответствие с требованиями современности и реалий российского законодательства иных отношений с данным институтом в целом.
     Современное гражданское законодательство опосредует институт приобретательной давности с несколькими важными условиями, а именно срок владения вещью, а в рамках тематики нашего следования – недвижимостью, а также добросовестность такого владения. Рассмотрим указанные критерии более детально.
     Итак, приобретательная давность состоит из двух юридических фактов и их наличие должно быть одновременно и обязательно: во-первых, это сам факт владения недвижимостью, во-вторых, это сам срок владения данным объектом (т.е. сама приобретательная давность). Таким образом, само владение и срок такого владения объектом недвижимости в своей совокупности лежат в основе приобретения права собственности на недвижимость по давности такого владения. Отметим, что в отношении объектов недвижимости срок владения объектом должен составлять не менее пятнадцати лет.
     Обращаясь ко второму критерию, отметим, что опираясь на нормы ст. 234 ГК РФ лицо (физическое или юридическое, не имеет принципиальной разницы в данном случае) фактически не имея права собственности на объект недвижимости, т.е. юридически не являясь ее собственником, добросовестно, открыто и непрерывно реализующий право владения таким объектом в течение срока, указанного выше, имеет право на основании института приобретательной давности претендовать на право собственности в отношении данного объекта.
     Таким образом, факт владения таким имуществом сам по себе не выступает достаточным критерием для приобретения права собственности на недвижимость, само владение должно отвечать указанным требованиям, а именно быть открытым, добросовестным и непрерывным. При этом все указанные критерии имеют место быть в их совокупности и отсутствие хотя бы одного из них влечет дефект такого владения в целом, что означает – лицо, в чьем владении находится такой объект недвижимости не вправе именовать себя его собственником, за ним не будет признано в последствии право собственности на такую недвижимость.
     Обобщая сказанное выделим основные элементы такого правового явления как приобретательная давность:
     1) юридический факт владения недвижимостью,
     2) срок владения объектом должен составлять не менее пятнадцати лет,
     3) владение должно быть непрерывным на протяжении всего указанного в действующем законодательстве срока, 
     4)  владении должно быть добросовестным,
     5) владение должно быть открытым.
     Для возникновения права собственности на недвижимость в каждом случае в совокупности должны иметь место указанные выше критерии, отсутствие одного из них не допускается правовой конструкцией самого института приобретательной давности, в противном случае будет иметь место дефект правового состава. 
     Однако, в силу требований действующего законодательства подобная процедура должна быть завершена регистрацией права собственности на объект недвижимости, приобретенный в собственность на основании приобретательной давности. Это некий заключительный факт, заключительный этап – оформление права собственности путем внесения соответствующих регистрационных действий. Подобная тесная связь института приобретательной давности и государственной регистрации имеет и свои подводные камни. Если заинтересованным субъектом в приобретении права собственности на объект недвижимости будут соблюдены все критерии относительно вопросов, касающихся института приобретательной давности, но не будут соблюдены требования законодательства о регистрации такого права – то право не будет зарегистрировано, что говорит о существенном изъяне механизма правого регулирования в данной области правоотношений5.
     Изъяны же самой правовой конструкции института приобретательной давности также очевидны и требуют своего нормативного разрешения, поскольку создают реальные проблемы в системе практики применения исследуемых норм.
     Так, факт добросовестности владения взывает многочисленные споры и вопросы, поскольку объективно рассуждая критерий «добросовестности» это оценочное понятие, содержание которого законодательно не закреплено.
     Традиционно добросовестность владения подразумевает именно законность такого владения, т.е. такой субъект не знает и не должен знать о том, что его владение незаконно. Если владение является недобросовестным, то как уже описали выше, то правовая конструкция приобретательной давности будет нарушена.
     Здесь важно отметить, что правило приобретательной давности не применимо к случаям, когда объект самовольной постройки расположен на неправомерно занимаемом земельном участке6.
     Также ни при каких обстоятельствах право собственности на незаконный объект недвижимости не может быть признано за истцом, если сохранение постройки влечет наступление рисков, перечисленных в п. 3 ст. 222  ГК РФ7.
     Основываясь на вышесказанном, а также на соответствующих нормах российского гражданского законодательства (п. 3 ст. 222, п. 1 ст. 234 ГК РФ), Верховный суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, в свое время, сформулировали и придерживаются следующей позиции: «право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, а также если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан»8.
     Что касается вопросов приобретения права собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи (полагаем, что это наиболее распространенный вариант и самый простой), то тут хотелось избежать общих формулировок и обратиться напрямую к наиболее современным и острым вопросам, как например, приобретение права собственности на так называемую «будущую недвижимость».
     Для этого обратимся к яркому примеру из судебной практики, а именно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ по спору «Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области» (судьи Е.Е. Борисова, Г.Г. Попова, О.В. Киселева), посвященное ряду интересных вопросов права недвижимости9.
     Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в Твери. Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здании и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания). При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка. Помещение было передано инвесторам в собственность, но с приобретением ими прав на земельный участок возникли сложности, хотя в договоре участия в долевом строительстве на этот счет были специальные положения.
     Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2013), потом лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований.
     Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) РФ о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом. Но ФАС Северо-Западного округа отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом. Суд подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.
     Коллегия отменила Постановление АС Северо-Западного округа, оставив в силе акты первой и апелляционной инстанций10, однако несколько изменила мотивировку.
     Свои рассуждения Коллегия начинает с квалификации договора участия в долевом строительстве, отмечая, что он является разновидностью договора купли-продажи будущего недвижимого имущества. При этом Коллегия прямо отсылает к п. 4 Постановления № 5411, посвященному конструкции купли будущей недвижимости.
     Смысл этой правовой позиции относительно продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. ВАС РФ констатирует, что:
     - в принципе возможно принятие на себя обязательства передать другому лицу в собственность через какое-то время недвижимую вещь, которая физически не существует в момент заключения договора;
     - такой договор (если он сопровождается обязательством уплатить цену, разумеется) является договором купли-продажи;
     - с учетом положений ГК РФ о предмете купли-продажи (о том, что им может быть вещь, которая будет создана или приобретена в будущем) договор создает обязательство продавца передать собственность на вещь, как только та будет создана; в случае если вещь не будет создана либо будет создана, но передана другому лицу, договорные обязательства продавца перед покупателем оказываются нарушенными и тот должен возместить убытки и уплатить неустойку (если она предусмотрена договором)12.
     Коллегия в комментируемом деле снимает все сомнения в квалификации договора участия в долевом строительстве, отвергая распространенную некоторое время назад точку зрения о том, что участие в долевом строительстве - это договор подряда.
     Такое предположение (о подрядной природе договора участия в долевом строительстве) ошибочно, потому что в силу положений ГК РФ по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок и проектную документацию, чего, разумеется, никогда не бывает в рамках участия в долевом строительстве. 
     Кстати, именно по причине наличия у заказчика по договору подряда обязанности передать земельный участок под застройку его право собственности на построенный объект возникает первоначальным образом - ведь вещь создается на земле заказчика, работает принцип superficies solo cedit. У покупателя же будущей недвижимой вещи право возникает производным способом, от продавца (который строит на своей земле).
     Признав договор участия в долевом строительстве куплей-продажей будущей недвижимой вещи, Коллегия двигается дальше и провозглашает обязательность применения принципа единства судьбы прав на искусственную недвижимость и земельный участок (ст. 551 ГК РФ). Жаль, что Коллегия не сослалась в Определении13 на Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 № 1039/1314, в котором был сделан вывод о том, что принцип единства судьбы - один из важнейших принципов права недвижимости и все толкование норм в сфере оборота недвижимости следует осуществлять с его учетом.
     Коллегия указывает, что поскольку у продавца будущей недвижимости - застройщика - было право собственности на земельный участок, застраиваемый зданием, то и покупатели неизбежно также должны приобрести от него это право. Без этого продажа будущих помещений была бы ничтожной. Здесь все правильно и логично. Однако подобный подход вряд ли применим к строительной аренде. Достижение цели строительной аренды - возведение здания - прекращает договор аренды. Поэтому застройщик никакое право на землю покупателям помещений в здании передать уже не сможет, им необходимо будет заново оформлять отношения с собственником земельного участка. Но это свидетельствует лишь о крайней неудачности самой конструкции строительной аренды, с которой нам следует расстаться как можно скорее, заменив ее правом застройки.
     Сегодня в ГК и ЖК есть норма о том, что земельный участок по умолчанию входит в состав многоквартирного жилого дома и становится собственностью собственников квартир. С нежилыми зданиями, в которых существует поэтажная собственность, ситуация с общим имуществом намного сложнее.
     В итоге перед нами тонкое и красивое Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 307-КГ15-14692 по делу № А66-17449/2014, в котором элегантно решена проблема попадания земельного участка в общее имущество в нежилом здании и попутно подтвержден ряд важных правовых позиций из прежней практики, в первую очередь квалификация договоров по поводу будущих недвижимых вещей.
     Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ15, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При несоблюдении требования о государственной регистрации договора долевого участия он является незаключенным и не приобретает юридической силы. На основании ст. 17 ФЗ N 214-ФЗ государственной регистрации наряду с договором долевого участия подлежит также и уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Подобные требования были введены в Закон N 214-ФЗ с целью избежания практики "двойных" продаж строящихся объектов, имевшей место и большое распространение до введения в действие ФЗ N 214-ФЗ, когда при отсутствии требований о государственной регистрации одни и те же права на объекты продавались нескольким лицам, что приводило к столкновению их интересов при оформлении объектов в собственность. 
     Помимо договора государственной регистрации подлежит также право собственности участника долевого строительства на переданный ему по договору объект. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект являются документы, подтверждающие факт его создания, среди которых разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
     Договор дарения недвижимого имущества является одним из немногих договоров, опосредующих безвозмездную передачу недвижимости от одного лица к другому. Так, согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне вещь (недвижимое имущество) в собственность. При наличии встречной передачи вещи, либо права, либо встречного обязательства договор не признается дарением. 
     Договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Договор по желанию сторон может быть удостоверен нотариально, однако в соответствии с нормами ГК РФ это не является обязательным, исключением выстапет дарение доли. Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013 года, не осуществляется на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»16. В силу ст. 8.1 ГК РФ государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии подлежит только переход права собственности от дарителя к одаряемому. Последнее, однако, не имеет большого практического значения для сторон при государственной регистрации прав одаряемого.
     Отдельно необходимо остановиться на вопросе о возможности дарения недвижимого имущества юридическим лицом, владеющим недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.. Так, на основании п. 2 ст. 295 ГК РФ, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе распорядиться недвижимым имуществом путем дарения без согласия собственника. В отношении казенного предприятия в силу п. 1 ст. 297 ГК РФ действует аналогичное правило о невозможности распорядиться недвижимым имуществом, а также любым другим имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, без согласия собственника. Что касается учреждений, владеющих имуществом на праве оперативного управления, то для частных учреждений действует правило, закрепленное в п. 1 ст. 298 ГК РФ, согласно которому частное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, то есть дарение недвижимого имущества, закрепленного за таким юридическим лицом на праве оперативного управления, невозможно, в том числе и с согласия собственника. Дарение недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении государственных или муниципальных учреждений (автономных, бюджетных, казенных), возможно в силу п. 2, 3, 4 ст. 298 ГК РФ с согласия собственника этого имущества. Таким образом, частное учреждение, владея недвижимым имуществом на праве оперативного управления, в силу названных норм не может распорядиться им путем дарения. В то же время на основании п. 1 ст. 576 ГК РФ распорядиться с согласия собственника путем дарения, в том числе недвижимым имуществом, может любое юридическое лицо, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, возникает коллизия норм Общей и Особенной части ГК применительно к возможности и порядку дарения частными учреждениями недвижимого имущества. С одной стороны, эту коллизию можно было бы однозначно решить в пользу норм общей части ГК, определяющих порядок владения, пользования или распоряжения имуществом, находящимся в оперативном управлении учреждений (ст. 298 ГК РФ), учитывая формулировку п. 1 ст. 576 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом». С другой стороны, нормы Особенной части ГК РФ являются по отношению к нормам Общей части специальными и имеют приоритет. По мнению автора, несмотря на все вышеперечисленные обстоятельства, прежде всего, положения гражданского законодательства (п. 1 ст. 576 ГК РФ) и формулировку «если иное не предусмотрено законом», вопрос о невозможности дарения недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за частными учреждениями, является в науке гражданского права дискуссионным17.
     Кроме дарения также приобретение право собственности на конкретный объект недвижимости может быть осуществлено путем заключения сторонами договора мены. Единственным отличием договора мены от купли-продажи выступает критерий, согласно которому вторая сторона передает первой не денежные средства в счет оплаты определенного вида товара (недвижимости), а взамен предоставляет иной объект недвижимости. Поэтому по своей сути к договору мены недвижимости будут применяться те же требования ГК РФ, что и к договору купли-продажи, однако в данном контексте имеются своя специфика и особенности.
     Важно отметить, что имущество переходящее в собственность к сторонам подобной сделки должно быть четко указано в тексте соответствующего договора. Это касается любого объекта недвижимости , независимо от его вида. Так, например, если одним из объектов по договору мены выступает земельный участок, то в отношении такого объекта обязательной фиксации в тексте договора подлежат сведения о его месторасположении (точно и четко), обязательно указывается категория земельного участка, а также цели использования таких земель, это обстоятельно зачастую имеет принципиальное значение для сторон сделки, из качественных характеристик также сторонами указывается площадь обмениваемого участка. Если же речь идет, например, о здании, сооружении или, более классическом и распространенном варианте, как жилые и нежилые помещения, то в данном случае сторонами в договоре определяются следующие данные: место их нахождения, т.е. фактический адрес, в соответствии с выданными документами о праве собственности, наименование самого объекта, его назначение (например, жилая квартира, или нежилое помещение и т.д.), площадь такого объекта, его этажность, что относится не только к зданиям и сооружениям, но и к жилым помещениям, в отношении которых указываются сведения и об этажности многоквартирного дома, в котором такое жилье расположено, и соответственно этаж, на котором располагается обмениваемый объект, также сторонами могут быть предусмотрены и иные параметры, по их соглашению и на их усмотрение.
     Особенностью мены недвижимости выступает условие о цене, необязательно обмениваемые объекты должны быть равнозначными при их финансовой оценке (имеется в виду ровно идентичная стоимость). При этом возможно установлении дополнительного условия в отношении цены договора, а именно в тех случаях, когда обмениваемые объекты недвижимости не являются равнозначными в договоре может быть установлено условие о дополнительной компенсации, доплате одной из сторон договора.
     Еще одной особенностью можно определить момент перехода права собственности на оба обмениваемых объекта недвижимости, это специфика именно договора мены. Так, по общему правилу по договору меня право собственности на обмениваемые вещи переходит к новому собственнику с момента одновременного исполнения обеими сторонами взаимного обязательства именно по передаче самой вещи. В отношении мены недвижимостью действует специальное требование, которое прежде всего связанно с особенностями правового регулирования института недвижимости в целом. А именно, поскольку переход права собственности на недвижимость связывается современным законодателем России с моментом государственной регистрации такого перехода и права, то и соответственно в случае обмена недвижимостью момент возникновения права собственности на конкретный объект недвижимости у каждого из новых собственников подобной сделки происходит после государственной регистрации.
     Возникновение права собственности возможно также в результате приватизации. При этом представляет интерес приватизация особых объектов, например, служебного жилья. Так, согласно ст. 4 Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»18 служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако по п. 2 ст. 4 указанного правового акта собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П19 данная норма признана не противоречащей Конституции РФ. Согласно данному Постановлению такие решения являются исключением из общего правила, установленного частью первой той же статьи, и не могут предполагать систематического и обязательного отчуждения жилых помещений специализированного жилищного фонда в собственность граждан, поскольку служебные жилые помещения имеют особое назначение. Для передачи новому собственнику служебное жилье должно быть выведено из специализированного жилищного фонда, с него должен быть снят статус служебного. Рассмотрим пример из судебной практики20.
     Истцы обратились к администрации района города, администрации города с требованиями о понуждении к заключению договора приватизации служебного жилья. Из материалов дела следует, что спорная квартира была предоставлена на основании специального ордера истцу. В 1993 г. он прописал жену и ее дочь как членов своей семьи в данной квартире. Обратившись в Управление по жилищной политике администрации города, истцы получили письменное разрешение на приватизацию. Однако в дальнейшем от администрации района получили письменный отказ, обоснованный тем, что спорную квартиру необходимо исключить из разряда специализированных жилых помещений. Суд удовлетворил исковые требования, мотивировав свое решение тем, что жилой дом был передан в оперативное управление другому юридическому лицу, с которым у истца нет трудовых отношений. Договор найма служебной квартиры прекратил свое действие в силу п. 2 ст. 102 ЖК РФ, следовательно, статус квартиры в качестве служебной утрачен. Не заключив с истцом договор социального найма, оспаривая факт проживания истца в спорной квартире на условиях договора социального найма, создана ситуация, когда истец не может реализовать свое законное право один раз бесплатно приватизировать жилье21. 
     Рассмотрим другой случай. Истец в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына обратился в суд с исковыми требованиями к ФГУ «Люберецкая квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, Министерству обороны РФ о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Требования мотивированы тем, что истцу и членам его семьи на основании протокола заседания жилищной комиссии и профсоюзного комитета ФГУ «Люберецкая КЭЧ района» Минобороны России была предоставлена якобы служебная двухкомнатная квартира. Истцы полагают, что квартира фактически предоставлена на условиях социального найма, т.к. с момента выделения квартиры истцы осуществляют права и исполняют обязанности нанимателей этого жилого помещения. Суд пришел выводу, что порядок отнесения жилого помещения к специализированному и условия использования жилого помещения в качестве служебного ответчиком не соблюдены. Однако выяснилось, что в квартире имеется несогласованная перепланировка, после производства которой увеличилась жилая площадь квартиры. Истцам предоставлялась квартира жилой площадью 29,8 кв. м, в настоящее время жилая площадь квартиры составляет 32,1 кв. м, таким образом, объекта недвижимости в виде квартиры жилой площадью 32,1 кв. м документально не существует, следовательно, признать на него право собственности в порядке приватизации невозможно. Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истцов о признании права пользования квартирой на условиях договора социального найма подлежат удовлетворению, а требования о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворению не подлежат22.
     Следовательно, возможность получить служебное жилое помещение в собственность гражданина есть, однако приватизация возможна только в случае, если с жилого помещения будет снят статус служебного.
     Таким образом, по общему правилу служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако есть исключения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Для передачи новому собственнику служебное жилье должно быть выведено из специализированного жилищного фонда, с него должен быть снят статус служебного.
     Также хотелось бы остановить свое внимание в настоящей работе на вопросы приобретения ограниченных прав на недвижимость.
     Согласно действующему законодательству право залога может возникать как на основании закона, так и на основании договора. Случаи договорного установления залога прежде всего регулируются ст. ст. 334.1, 339 ГК. В ГК названы условия договора залога, которые являются существенными: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. По .......................